二手房买卖避雷指南（上）|签约前不得不注意的细节，踩雷可能会损失几十万
陈路遥律师，广东宏力律师事务所执业律师。日前，陈律师受广东电视台的邀请，作为《粤港财富通》的节目嘉宾，详细讲解二手房买房签约前需要留心的细节。
点击此处，阅读原文，回顾采访中陈律师讲解的二手房买卖签约之前要做足的避雷功课……
很多人买二手房时，往往只重视交易价格和付款时间，忽略了合同的其他细节，导致发生买卖纠纷而遭受损失。
在二手房买卖纠纷中，一房二卖、定金退还、房屋无法过户、户口无法迁出、学位等问题所占比例最高。那么，在二手房交易过程中，购房者怎样做才能避免发生这些问题？
买卖双方在签订合同前，卖家要确定买家是否具备购房资格；买家要核对房产证上的所有权人姓名与卖家身份是否一致。
买家要核实房屋的权属情况。通常来说，房屋的权属有两种状态：①单独所有（整套房归某一个产权人所有）；②共有（共有分为共同共有和按份共有）。
无论是共同共有还是按份共有，办理出售手续的时候，都需要所有产权人到场签字办理手续。
核实这间房子的权属情况，最直接的就是到房管局查册。很多买家没有搞清楚权属情况就交了定金，往往很容易踩雷。
三
买家要查明房屋是否存在查封抵押等情况，如果买家在房屋不能过户的情况下，先交了房款，将面临着房屋无法过户或一房二卖的法律风险。
四
缴纳定金时，买家要确保资金直接交给卖家本人，千万不要转交或由第三人经手。
陈律师办理的因资金转交给中介引起纠纷的实例：买家支付定金之后，卖家迟迟没按照合同约定去办理过户，且双方之间的交流都是通过中介进行；无奈之下，买家将卖家起诉到法院，并将中介作为诉讼第三人，直至庭审时，买卖双方才知道，原来买家所付定金是被中介拿了，而且一直没有转交给卖家，相当于因为中介的原因，直接导致卖家对买家违约。
五
定金的缴纳要遵从适度原则。如果金额太少，对买家的限制作用较小，违约情况会增多；如果金额太多，对买卖双方都存在较大的风险。
对买家来说，交的定金越多风险也越大；如果他们自己违约，卖家有权全部没收。
根据《合同法》的规定，定金由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
合同约定的定金太多，对于卖家来说也未必是件好事，万一在他自己违约的情况下，他有向买家双倍返还定金的责任。
因此，约定定金的金额时，买卖双方都不宜贪大贪多；在广州，100万元以下总房款的定金通常是5万元左右，100万—200万总房款的定金通常是10万元左右。
六
陈律师经办过的一起事先未约定税费承担问题的案例：卖方和买方签订房屋买卖合同的时候，卖方隐瞒自己的房屋是受赠与所取得的，按照广东省相关税费政策，卖方受赠与所取得的房屋在出售时，要按照房屋出售价格的20%缴纳个人所得税；例如，一间200万元的房屋，就要交40万元的个人所得税；买方在签订买卖合同的时候根本不知道这件事，卖方也对他进行了隐瞒；最终双方因为40万元的税费承担问题，导致交易无法进行，最终双方只能通过司法途径解决。
陈律师最后强调，买方一定要在签订房屋买卖合同之前，要求卖方出示房产证、名下房产套数情况以及婚姻状况；同时要在合同上添加相应的违约条件，如果卖方隐瞒房屋的真实情况导致税费的增加，需要承担相应的高额违约金。
