借名买房风险多|专业房产律师支招如何降低风险
罗刚律师，广东宏力律师事务所执业律师。日前，罗律师受广东南方电视台的邀请，作为《粤港财富通》的节目嘉宾，详细讲解借名买房的风险。
点击下方视频，回顾采访中罗律师讲解的借名买房风险规避措施！
▲「借名买房-采访视频」
近几年，很多城市严格实施限购、限贷等楼市调控政策，有些未符合购房资格的人便铤而走险借亲友熟人的身份去购房，但借名买房的做法也带来了大量的纠纷和诉讼。
借名买房的含义及纠纷实例
借名买房即借名买房人与出借人之间口头或书面约定，借名人出资购买房屋，但房屋产权登记在出借人名下，在一定条件成就时或某些障碍消除后，出借人再将房屋产权过户到借名买房人名下。
在罗律师所接触的业务当中，便有5%是借名买房纠纷，而且呈现逐年递增的趋势。
宏力借名买房纠纷实例
出名人由于其他债务纠纷，被第三人向法院申请强制执行他名下的财产，房屋也被人民法院在执行过程中查封，查封之后准备拍卖，实际出资购房的借名人找到我们宏力所，咨询这种情况下如何维护他的权利。
我们经过分析，也只能是解决合同纠纷，因为借名购房合同，只是他跟出名人之间的关系，便要求出名人赔偿他的损失（这个房屋价值的损失），但是这个房子就已经被拍卖不再属于借名人或出借人。
借名买房面临的风险
罗律师在采访中表示，如果出名人擅自对房产进行了处置，借名人所面临的风险也是不言而喻的。
比方说出名人在未经借名人许可的情况下，擅自出卖房产（由于我国的物权变动是采用登记生效主义的，在实际登记上出名人是这个房屋的所有权人），出名人出卖房屋之后，房屋的买受人，就是一个善意的取得方将依法即时取得对该物产的所有权。借名人在此时承担的风险，就是出资购买的房子被出名人处置了，这种情况只能根据借名和出名双方合法生效的借名买房协议，要求出名人承担违约责任。
此外，如果后期出名人离婚或死亡的情况下，其中还涉及到房屋分割或房产继承问题。
在司法实践中，也发生过这类案例：姐姐借妹妹的名义买了一套房，并以现金存款形式进行首期付款，由于两姐妹关系非常好，当时并没有签订任何书面协议，后来妹妹离婚，其配偶提出要进行房产分割，姐姐就到法院进行了司法诉讼，但由于没有任何书面协议和其他佐证，最后房子还是判决为夫妻财产而进行了分割。
注意事项和降低风险的措施
借名买房注意事项
1.要求借名人和出名人之间要有一个明确具体的书面协议，约定清楚借名买房的事实。
2.借名人务必保存好在购房过程中所有的票据、收据、房产证的原件（出资的记录一定要准确详实）。
3.在使用房屋的过程中，如果发生了有材料凭证证据的（如租赁合同、物业费、水电费支付凭证等）一定要保存好。
4.最重要的是如果出名人在有配偶的情况下，如果条件允许，要求他的配偶对这个事情签署一个知情声明。
如何降低法律风险
罗律师建议借名人在出名人取得房屋权属登记证书后，尽快在房屋上设立一个抵押权。
这样做一方面可以阻止出名人擅自处理；另一方面在发生诉讼纠纷的过程中，他不用另案去主张，直接可以在本案中就获得先行的支付，在这种情况下，能够最大限度地保障他的权利。
如果出名人或借名人，哪一方不幸去世了，他的继承人也不需要搜集其他材料，直接依据抵押权的这个权属证书，就可以主张去继承相应的份额或财产价值。
借名买房潜在的风险很多，一旦发生纠纷，处理的成本以及难度非常之高，借名买房大部分发生在亲友之间，借名买房带来的纠纷不光会损失时间和金钱，甚至可能打赢了官司却打沉了亲情或友情的小船。
