建议收藏|专业房产律师讲解购房签约前务必注意的重要问题
何雁英律师，广东宏力律师事务所执业律师。日前，何律师受广东南方电视台的邀请，作为《粤港财富通》的节目嘉宾，详细讲解购买签约需要注意的问题。
点击下方视频，回顾采访中何律师讲解的购房签约前务必要注意的重要问题！
▲「采访视频」
近年来楼市成交活跃，很多买家在签合同时，没有认真了解清楚合同的具体条款和政策，有的事后就遇到了大麻烦。
在广州，就出现过买家由于不了解买房的按揭政策，导致贷款审核无法通过，逾期需要缴纳巨额违约金的情况。那么在广州，购房的按揭政策到底是如何规定的呢？
广州购房按揭政策
根据2017年的新政策，它是认房又认贷的：
如果没有房没有贷款，那么可以贷到70%的款项，首付只要30%；
如果没有房子，但曾经有过贷款而贷款已结清，交40%的首付；
如果只有一套房子，但是没有贷款了，交50%的首付。
如果既有房又有贷款，你再买一套的话，首付是去到70%；
广州的政策还规定，如果购买非普通住宅，首付要高达70%，只能贷款30%。如果是购房二手房进行贷款，还要根据房子的楼龄等因素，具体衡量贷款额度。
目前，银行对在审批住房按揭贷款的时候还会了解申请人是否同时申请了信用贷款，如果已有信用贷款的购房人获得按揭贷款的难度会增大，这是为了避免发生信用贷变相成为首付贷的情况。
合同中关于违约的约定
很多开发商在签订合同的时候会写明：如果无法贷款或者额度不够，需要购买方一次性支付剩余款项，否则将视为违约。
你可以尝试和他们的销售人员沟通，在你的约定里面有个特别条款，就明确说，如果是因为我的贷款批不下来，就不买了，互相不产生违约责任。二手房的有些业主比较好说话是会同意的。
在购买一手楼之后，按照合同约定在一定时间范围内，进行交楼和办证，但往往会有很多业主遇到迟交楼、迟办证的问题。如果遇到这类问题，合同中会有明确的规定，开发商需要每日支付多少违约金。
如果达到合同约定的交楼标准，没有达到业主满意状态而拒收楼，开发商是不会支付违约金。但如果是没有按照合同标准来进行交楼，开发商是有赔偿责任的。
比如说我们之前接到的案件，是在清远英德的一个楼盘，交楼的时候是没有永水永电，但只有临水临电。在这种情况下它是具备使用的条件，可是它不符合国家法律规定的交楼标准，这个时候业主拒收，开发商也是需要按合同约定支付违约金给购买方。
卖方市场下的不平等条约
在这几年强势的卖方市场环境下，很多买家匆忙签下的合同，当中都存在一些不平等条约。例如迟交楼、迟办证的违约金额，正常是以每日万分之几进行赔偿，但有的开发商会在合同补充条款中，限定总违约金不超过万分之十。
另外还有就是面积方面，按照法律规定，面积差超过3%是可以解除合同的，但是如果有特别约定，按照特别约定。卖方市场环境下开发商可能就会写清楚，如果多了面积的话，要补面积差，如果少了面积的话，就按整一套卖就不补了。
目前的购房合同，除了有主合同之外，在后面还会有一个补充条款，最终都会以补充条款为准，但补充条款的内容，大多会否定前面的约定。所以何律师提醒，买家在签订购房合同时，一定要认真看完所有条款，确认无误，再决定是否签署。
能否因房价下跌解除合同
▲「采访视频」
最近楼市遇冷，降价促销的一手楼盘不在少数。以广州为例，国庆期间，就有四成左右的楼盘出现价格让利，让利幅度在4%—7%左右。
有不少项目下调价格之后，售价低于三个月以前；有的甚至与半年前价格持平；有些项目也从“双合同”回归到“单合同”。不过开发商降价售房的行为，令到更早前入市的业主不满，他们要求开发商，按现在“单合同”操作，退回多给的钱。
何律师认为，从法律的角度来说，对于这种情况的维权，法院一般不会给予支持。
《合同法》规定，只要是双方真实意思表示，而且没有违反国家强制性的法律规定，也没有损害到其它第三人的利益或者违反社会公序良俗，这个合同就有效。
既然在合同有效的情况下，大家都应当要遵守当初所约定的，这就是一个契约精神。顾客在买房的时候，已经明确地接受了这样的条件，如果出现了降价的情况，想以此来要求维权，或者是解除合同或者要求退款，都是较难实现的。
但如果业主是以装修价值不符合合同约定的金额，要求开发商进行赔偿的，法院有可能会支持购房者。
为了避免这类事件的再发生，无论是开发商还是购房者，还是要遵守政策法规，按照市场应有的价格合法合规的签订合同。
开发商自己在销售楼盘的时候，要履行告知义务，向消费者讲清楚目前楼盘的具体情况；对于一些仅仅是政府规划中但尚未落实的，比如说地铁口、医院、公立小学等。开发商宣传的时候尽量要避免宣传这些不确定的内容来吸引购房者，以免一旦规划无法落实，消费者以此来要求赔偿损失或解除合同。
房价下跌还需补偿银行差价
买家在购房时，除了要签订购房合同，如果需要贷款，还会与银行签订一份贷款合同。在贷款合同中，也有需要买家清楚了解和注意的问题。
如果有些业主因房价下跌而不再继续供楼，银行就会将房屋进行拍卖偿还欠款，拍卖得款不足以清偿剩余贷款的，业主还要继续偿还差价部分。
所以在进行房子买卖交易的时候，每个人都要有心理预判，同时也要根据自身的实际情况，包括抗风险能力，综合考量自己的贷款偿还能力。
