商业公寓更便宜却成交低迷，与住宅相比原来还有这种容易被忽视的差异

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最近两年，商业性质公寓在部分大城市只准卖给公司法人，令到这类房产成交低迷、价格不振。

除了限制购买者以及不能落户等政策因素之外，其实相对于住宅来讲，商业性质公寓不但土地使用权年限短（一般只有40-50年），持有成本高（管理费、水电费更高昂），但容易让人忽视的还有转让费率很高。

如果个人购买住宅，购买房屋的面积≤90平方米且是首套唯一自住住房的情况，只需要支付1%的契税。

如果个人购买公寓这种商业性质的房屋，无论面积大小，要支付的契税税率是3%，还有一个0.05%的印花税。

而个人购买首套住宅，即使面积超过90平方米以上，也只需要缴纳1.5%的契税，相比于商业性质的公寓类房产，要少缴纳一半。

1 | 个人转让税费差异

对于个人转让，已取得房产证满2年的普通住房，免征5.6%的增值税及附加；如果转让自用满5年家庭唯一住房，免征个人所得税。

如果取得房产证未满5年或者不是唯一住房（比如他名下还有其他房屋），只要其中一个条件不符合，需要支付个人所得税。如果没有上一手发票时，按全额征收1%的个人所得税；如果有上一手的发票或完税证明，可以抵减这个成本的情况下，按照升值差额部分的20%征收个人所得税。

如果个人转让商业性质公寓，无论房产证取得多少年，交易时都需要支付5.6%的增值税及附加、个人所得税、土地增值税、以及0.05%的印花税。其中土地增值税，如果没有提供上一手发票的时候，按全额的5%征收；如果能提供上一手的发票，或者契税完税证明，这个是以交易价格减去成本之后，再计一定比例税费。但具体的比例，针对升值部分不同，大概会是30%到60%左右，有一个速算的方式，具体的需要具体例子才能计算清楚。

2 | 单位转让税费差异

如果单位购买或转让，住宅类以及商业公寓类商品，所缴纳的税项与个人也有所区别。以公司名义购买，无论是住宅还是商业公寓，都需要缴纳3%的契税，以及0.05%的印花税。在转让时，无论取得房产证年限多久，房产种类如何，所需缴纳的税种也是一样的。

公司作为产权人，它转让的时候，不管是住宅还是非住宅，他需要征税的税种是一样。转让方要支付5.6%的增值税以及附加，另外还要要支付的就是土地增值税，土地增值税计算减除成本之后，按升值的一定比例有一个速算方法。

不过公司作为产权人，在持有房产过程中，还需缴纳房产税，税收成本远高于个人。所以投资者决定购买商业性质公寓之前，务必要清晰了解并充分考虑税费成本。