房产过户给子女，选择送还是卖？
宏力普法
王奶奶的房子在越秀区，带名校学位，孙子今年就要上小学了，但儿子家的房子在白云区，周边没有好学校。王奶奶都想孩子在越秀区的名校上小学，只能把自己名下的房子过户给儿子。
那么，把房子过户到子女名下，选择哪种过户方式最省钱省事呢？王奶奶很迷惘很惆怅，求助于宏力君。
自宏力律所开展公益咨询以来，类似王奶奶这样的咨询者数不胜数。现宏力君急广大市民之所需，结合我国现有法律、法规政策及广州市各不动产登记机关具体做法，为大家总结归纳了把自己房产过户给子女常用方式及其优点、缺点。
父母在世时把房子过户给子女（即俗称的转名）的方式主要有赠与、买卖。何谓房产赠与、买卖？这两种方式各有哪些利弊？下面，宏力君就给大家具体讲解一下。
房屋赠与，指一方(赠与人)自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人(受赠人)的民事法律行为。近亲属之间的赠与，一般只要按房屋评估价的1%-3%（视受赠人是否为首套及房屋面积大小而定）征收契税，个人所得税、营业税都可以免征。以王奶奶为例，如果她的房子按照市场价值100万，那么赠与过户最多只要向地税局缴纳3万元的税费，另加一些交易手续费及工本费。不过，赠与过户也有一些缺点，其一，赠与征税的核税标准是按市场价的，不能因为是父母赠给子女，报低价格节省税费。其二，以赠与方式取得的房产再次出售时，其缴纳的个人所得税可能会很高，有可能需缴纳高达售价的20%。其三，根据最新政策，现在赠与房产虽然不需要做赠与公证，但是还得办理亲属关系公证。为此，以赠与方式过户，手续仍旧繁琐，且从长远来看，其付出的税费还是比较高的。
房屋买卖是指将自己名下的房产卖给他人，由他人支付房款。买卖方式过户的税费和赠与存在一定的区别，相对而言，优惠政策及适用条件有所不同，宏力君将通过表格的形式阐述，方便于大家理解。
本表格仅仅是个人之间买卖普通住房应纳的税费汇总
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税费种类 |
计税条件 |
计税公式及税率 |
免征条件 |
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营业税及附加 |
购买未满2年转让的 |
转让收入×5.6% |
购买超过2年 （含2年） |
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个人所得税 |
据实征收 |
（转让收入-房产原值-合理费用）×20% |
自用满5年（含5年)且是唯一住房 |
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核定征收 |
转让收入×5%×20% |
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契税 |
个人首次购买90平方米及以下普通住房的 |
1% |
无 |
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个人首次购买90平方米以上至144平方米普通住房的 |
1.5% |
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个人购买144平米以上或者非首次购买普通住房的 |
3% |
【备注：（1）“普通住房”的标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；‚单套住房建筑面积144㎡以下（含144㎡）或套内面积120㎡以下（含120㎡）；ƒ实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍（含1.44倍）】
父母将房产过户给子女的，属于近亲交易，交易价格可以按照该标的物业的原始购入价格来作为本次交易的交易价，如果房屋购买时间比较早，会比现实的市场价要低很多。就以王奶奶为例，如果她的房子按照市场价值100万，但是之前购房价格是10万元，则可以以10万元价格卖给儿子，所交契税最高就是3000元，如房产证取得已过两年，则营业税免交，如房产证过五年且是唯一房产，则个人所得税免交，那么王奶奶只要交3000元的税费就可以把房子过户给儿子。而且，买卖过户无需办理公证等其他手续，只需双方签订买卖合同、网签、缴税、递件即可，手续简便，将来出售时也不会产生高额的个人所得税。按目前广州政策，父母房产按购买时价格出售给子女是最省钱和省事的方式，也是目前直系亲属过户的主流交易方式。
按近亲交易买卖过户虽然最省事、最简便，但是也有弊端呢，比如说把房子卖给儿子，就是儿子与儿媳的夫妻共同财产，那么，儿子若离婚了，一般情况下，儿媳也可以分得一半房产。这一问题对于很多父母而言，都很忌讳，都很忌讳，那么，我们应当如何做到既省事又省钱又没有法律风险呢？尽情期待宏力君下一篇普法小短文。
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